原载于《现代物业》2008年3期总第83期

（接上期）

三、社区维权运动的现状

维权行为发端于权益被侵犯。由于房地产利益集团等的侵权行为大量发生，于是必然地诱发了尖锐的纠纷。这些纠纷盘根错节、难解难分，构成了社区维权运动目前的胶着性状态。从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，其纠纷主要有以下几大类型：1、业主与物业公司之间的纠纷；2、业主与开发商之间的纠纷；3、业主与业主委员会之间的纠纷；4、业主间在自治活动过程中发生的纠纷；5、业主或业主委员会与行政机关之间的纠纷。那么，出现这些问题之根源何在呢？

（一）立法上的缺失

被业主们寄予厚望的、认为能带来维权春天的《物业管理条例》于2003年颁布，作为其配套文件的《业主大会规程》也同时颁布；此外，还有部分地方性法规及相关配套文件，如上海于2003年发布的《上海市实施<物业管理条例>的若干意见》、《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》，2004年颁布的《上海市住宅物业管理规定》等。以上规范性文件尽管对业主自治、物业管理等作了规定，但在现实生活中并无有效的操作性和较强的可行性，甚至在一定程度上成了业主自治与维权的障碍。

笔者认为，就物业管理方面层级最高的规范性文件《物业管理条例》（以下简称《条例》）而言，总体上赋予业主和业主委员会的权利是有限的，而对开发商和物业公司的约束却不够，这显然不利于业主维护自己的合法权益。

一是房地产行政主管部门及居民委员会获得了控制和影响业主委员会的权力。《条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。此规定使房地产行政主管部门在物业管理过程中获得了额外权力，业主的自治权有可能受房地产行政主管部门行政权力的损害。此外，《条例》还规定业主委员会要受居民委员会的指导和监督。居民委员会与业主委员会一样都是群众自治组织，但在《条例》中居民委员会俨然被赋予了更大的权力。

二是关于物业纠纷的诉讼条款有利于物业公司。《条例》规定，业主不缴物业管理费，物业公司可以向法院起诉业主；但若物业公司没有提供相应的服务，或者物业公司所提供的服务没有达到承诺的标准，《条例》却没有对等地规定业主和业主委员会可以向法院起诉物业公司，更没有明确确立业主委员会在法律上的主体资格。

三是《条例》在许多规定的用语上模糊，给实际操作带来了困难。如《条例》第四十九条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。但什么叫“及时”处理，经过什么程序来处理投诉，均语焉不详。又如，《条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。什么是“备案”呢？地方政府部门在实际运作中把备案定位为审核和批准，这就造成了业主委员会的合法性最终不是由大多数业主的选票决定，而是由政府主管部门审核确定。再如关于业主大会召开、业主委员会选举的程序、费用的承担等规定过于笼统，不能据此来解决实际问题。

四是《条例》缺少对业主自治法律救济的相关规定。《条例》没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关只能依据依法行政的原则，进行指导或根据投诉来处理；而法院对此的受理范围也无明确规定，如有关选举的纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，往往被法院拒之门外。

物业管理领域相关法律、法规的不完善，为开发商和物业公司的侵权活动提供了广阔的空间，特别是对作为业主自治基础的建筑物区分所有权的法律规定不明确，边界模糊，成为业主维权的最大障碍，使得业主的维权活动举步维艰。

（二）部分开发商和物业公司的刁难

开发商和物业公司相对于业主而言，在房产和物业管理领域具有相当大的优势。部分开发商和物业公司往往据此对业主百般刁难，制造种种障碍。其优势主要体现在以下几方面：

首先是信息优势。小区的资料大部分都在开发商和物业公司手中，他们常常对业主隐瞒资料和信息，这使得业主想维权而无从入手。而业主彼此间的信息障碍也制约他们形成有效的损益预期。例如，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集；陌生的共有财产持有者之间没有任何有效可行的信息沟通方式——公示栏、小区中心广场、会议室，几乎全都被开发商及物业公司控制，从而制约了业主自治的有效进行。

其次是专业技术优势。一般来讲，业主的物业管理知识相对缺乏，而开发商和物业公司则是物业领域的专家。业主对小区的一些公共设施设备的情况了解很少，对于建筑业的专业术语等知之甚少，而房产商和物业公司则是派专业人员管理和运作的。

复次是组织优势。开发商和物业公司的服务对象就是业主，当发生纠纷和冲突时，他们并不需要付出过多的组织成本，这本就属于其工作范畴。但业主的情况却恰恰相反。业主都有自己的事业，很少有时间和精力与开发商和物业公司纠缠；且业主都是分散的，这就使得业主维权的组织成本相当高。

再次是利益优势。单个被侵权的业主可能会损失几千、几万元，但是成百上千的业主受损失的利益加起来可达致百万、千万。在这一巨大利益的驱使下，少数开发商和物业公司或贿赂相关的政府部门，或收买业主委员会委员和部分业主，或雇佣保安甚至是黑社会组织报复维权的业主领袖和积极分子，阻止业主的维权运动。相对而言，就单个业主而言，则没有如此大的利益动机。

最后是财力优势。开发商雄厚的实力和财力是单个业主根本无法比拟的。再加上其在物业管理法律、法规上的有利地位，以及某些政府相关部门和官员的强大后盾，房地产利益集团的强势地位难以撼动。一些业主是律师、名人或者相当社会地位的人士，但是在房地产开发和物业管理领域中，他们每个人，甚至其集合，都是弱势群体。有的物业公司面对业主的投诉，甚至叫嚣：“你去告吧，我们和政府是一体的。”

以上的这些优势使开发商和物业公司侵权的成本很低，收益却很高；而业主维权的成本很高，收益却很低；且维权成功的概率较低，失败的概率较高。这些优势也决定了业主维权运动比较低调和保守。其维权的主要目的是使自己的正当权益合法化，而不是争取更多的利益。业主的这些合法权益的实现本来应该由国家自觉地提供保障，但“合法”在部分开发商与物业公司的刁难下变得“不合法”或无保障。

（三）业主维权意识的淡漠

业主的民主参与是维权的力量所在与根本途径。50多年前，赛珍珠就说中国人是一群没有声音的人，如今这种状况并没有多大改变。在社区维权运动中，真正活跃的只是少数精英分子或者说积极分子，大部分人处于观望状态。所以袁岳先生提出了所谓“1+3+6”理论，即10%的人是积极分子，30%的人是追随者，60%左右的人是一般群众。[1]这一现象的形成有其历史与现实的原因。一方面，中国长期以来实行的福利分房制度，使得人们对自身利益及共用部位和设施的维护、使用与管理缺乏主人翁的意识与民主参与的意识。另一方面，维权的根本目的是利益，就目前的法律环境，在利益一定的情况下，集体行动的规模越大，付出的成本就越高，而每个人获得的利益却越少。那么，最好的策略就是由少数精英分子去争取，争取到了大家一起受益，没有争取到自己也无损失。这就是所谓的“搭便车”现象。[2]维权积极分子恐怕还要继续孤独前行，但从长远看，联合起来、共同参与才是维权成功的根本之道。

由于缺乏基本的民主训练，业主民主自治的成功率很低。即便业主具有了民主的理念和冲动，但其还未形成一种民主的行为方式和生活习惯，行使民主权利时难以把握好“度”，不少自治还未达到目的就先“内讧”了。大部分业主不重视民主操作技术，只凭热情开会，会议越开越多，越开越没效率。等到民主把大家弄得精疲力尽还不见民主的好处时，人们就真的只把民主当成一种理想了。

（四）少数政府机关的阻挠

业主的合法权益本应受到国家法律的保护，政府相关部门理应为业主的维权提供支持。业主在自己权益受到侵犯时，首先想到的是向政府相关部门投诉报告，希望政府部门采取行政执法来解决问题。可是，少数政府部门不依法处理，采取的态度是“一拖、二应付、三推、四回避”，这些部门对业主维权的冷漠和不作为，增加了业主维权的困难和“业主维权个案”的长期化。

有的房地产行政主管部门和其他相关部门在操作上核实不准、验收不实、管理不严、监督不利。很多居住小区存在着建设质量不合格、公摊面积混乱等问题，却很顺利地通过了房地产行政主管部门的质量等验收；有些不具备专业服务水平的物业公司在小区从事着物业管理。对于业主建立业主委员会，相关政府部门本应积极指导、给予帮助，但在现实中，有的却经常以业主缺少某道手续为由延迟甚至阻挠业委会的成立。业主在维权过程中所需要的一些资料，往往在政府部门手中，但其却不予提供，严重侵犯业主的知情权。